Instytucja użytkowania wieczystego jest pełna zasadniczych sprzeczności. Nawiązuje ona bowiem do instytucji znanych w starożytności, natomiast w polskim systemie prawnym pojawia się dopiero w 1961 r. i to w okresie obowiązywania ustroju socjalistycznego.
Chociaż instytucja ta zapewnia użytkownikowi wieczystemu uprawnienia zbliżone do prawa własności, to jednak użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej, gdyż państwo socjalistyczne nie było skłonne wyzbywać się własności nieruchomości. Ponadto, mimo wpływu szczególnej ochrony państwowej własności socjalistycznej na powstanie i kształt instytucji użytkowania wieczystego, instytucja ta została wykorzystana do przebudowy stosunków własnościowych w zakresie własności państwowej w ramach przemian społeczno-gospodarczych, jakie zaszły w Polsce na przełomie lat 80. i 90. XX w.
Wymienione sprzeczności musiały odcisnąć piętno na konstrukcji prawnej użytkowania wieczystego. Dlatego nasuwają się pytania o kształt poszczególnych elementów tej konstrukcji, o skalę teoretycznych i praktycznych komplikacji z niej wynikających i w końcu o przydatność instytucji użytkowania wieczystego w nowych uwarunkowaniach społeczno-gospodarczych. Niniejsza rozprawa jest próbą odpowiedzi na powyższe pytania.